Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Erfüllung bestimmter Umstände für die Vermarktung des Mietobjekts in der Weise zusagt, dass hierin eine Risikoübernahme für die Verwendbarkeit des Mietobjekts gesehen werden kann. Dazu genügt es nicht, wenn der Vermieter beabsichtigt, eine bestimmte Mieterstruktur zu schaffen.
Mietet sich der Betreiber eines Cafés in ein neu errichtetes Gebäude ein und geht er für den Vermieter erkennbar davon aus, dass mindestens vier Stockwerke als Geschäfts- und Büroräume genutzt werden, bedeutet dies noch nicht, dass der Vermieter neben dem eigenen Risiko für die Vermietbarkeit und die beabsichtigte Vermarktung der anderen Mieteinheiten auch ein eigenes unternehmerisches Risiko für die hierauf gestützte Gewinnerwartung des Café-Betreibers tragen will. Ist eine derartige Risikoübernahme beabsichtigt, müssen die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters – ganz oder zum Teil – übernimmt. Der Mieter des Cafés konnte daher keine Vertragsanpassung verlangen, weil sich die beabsichtigte gewerbliche Vermietung des übrigen Gebäudes nicht realisieren ließ.
Urteil des BGH vom 17.03.2010
Aktenzeichen: XII ZR 108/08
MietRB 2010, 160