Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dem Schriftformerfordernis ist dann nicht mehr Genüge getan, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird. Ist dies der Fall, kann sich der Mieter vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem langfristigen Mietvertrag lösen.
Für das Oberlandesgericht Köln stellt die Genehmigung der Untervermietung von Gewerberäumen bei ursprünglich vereinbartem Ausschluss einer Untervermietung keine dem Schriftformerfordernis unterliegende Vertragsänderung dar, sondern eine einseitige Willenserklärung, die außerhalb des Anwendungsbereichs von § 550 BGB liegt.
Im Übrigen hielten die Richter die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform für rechtsmissbräuchlich, wenn – wie hier – der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach eine unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen sein soll und beide Parteien ursprünglich erkennbar Wert auf die Einhaltung der Schriftform und die Sicherung einer langjährigen Laufzeit des Vertrages gelegt, aber hinsichtlich der Untervermietungsregelung davon abgesehen haben.
Urteil des OLG Köln vom 18.09.2015
Aktenzeichen: 1 U 28/15
MietRB 2016, 70