Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Gerade wegen dieser kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB kommt es insbesondere dann oftmals zu Streitigkeiten über den Eintritt der Verjährung, wenn die Wohnungsschlüssel nicht direkt an den Vermieter zurückgegeben werden.
Werden die Schlüssel an den Hauswart oder Verwalter zurückgegeben, beginnt die Verjährungsfrist nur dann bereits zu diesem Zeitpunkt zu laufen, wenn diese Person nicht nur als „Sachwalter“, sondern auch als „Wissensvertreter“ des Vermieters eingesetzt worden ist. Dies ist nicht ohne Weiteres der Fall. Eine Zurechnung kann nur dann erfolgen, wenn ein Hausverwalter oder ein Hausmeister konkret damit beauftragt worden ist, die Wohnungsschlüssel zum Zwecke der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhält der Vermieter zwar die tatsächliche Sachherrschaft an der Wohnung zurück, ist jedoch mangels Kenntnis hiervon nicht in der Lage, sich ein umfassendes Bild von der Wohnung zu machen und diese nach Mängeln zu überprüfen.
Hinweis: Zur Vermeidung von Streitigkeiten sollte daher bereits im Mietvertrag die Befugnis der Entgegennahme von Schlüsseln zum Zwecke der Übergabe geregelt werden.
Urteil des BGH vom 23.10.2013
Aktenzeichen: VIII ZR 402/12
NZM 2014, 128
NJW 2014, 684