Nach § 554 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne eine Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Tage erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der zwei Monatsmieten erreicht. Der Bundesgerichtshof hält die vom Gesetz für eine außerordentliche Kündigung aufgestellte Grenze eines Verzugs mit mindestens zwei Monatsmieten jedoch nicht bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters für anwendbar. Hierfür genügt lediglich eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht. Allerdings legt das Gericht auch hier eine Mindestgrenze fest. Um eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen zu rechtfertigen, muss sich der Mieter mindestens einen Monat lang mit wenigstens einer Monatsmiete in Zahlungsverzug befinden.
Anders als bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter die ordentliche Kündigung auch nicht dadurch abwenden, dass er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der vom Vermieter eingereichten Räumungsklage den Rückstand ausgleicht. Diese Regelung soll eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung verhindern. Diese Gefahr besteht wegen der Einhaltung der Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung zumindest nicht im selben Maße.
Urteil des BGH vom 10.10.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 107/12
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