Ein Immobilienverkäufer bot eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage an. Dabei wurde ein Finanzierungsmodell zugrunde gelegt, wonach sich das Objekt auch ohne nennenswertes Eigenkapital des Erwerbers durch die Mietzahlung finanzieren ließ. Die Wohnungsmiete sollte monatlich ca. 280 Euro, die Miete für die Garage (Lagergebäude) monatlich ca. 210 Euro betragen. Der Verkäufer garantierte die Zahlung der Mieten auf die Dauer von drei Jahren. Tatsächlich stand die Garage, die zuvor als Lager vermietet gewesen war, bei Abschluss des Kaufvertrags leer. Nach Ablauf der Mietgarantie erwies sich eine Weitervermietung der Garage als unmöglich, sodass der Erwerber die Kreditraten nicht mehr zurückzahlen konnte. Es kam zur Zwangsversteigerung des Objekts. Der Käufer verlangte den Ersatz des ihm entstandenen Schadens, weil er nicht über den Leerstand der Garage aufgeklärt worden war.
Auch der Bundesgerichtshof ging von einer schuldhaften Falschberatung aus. Der Verkäufer hätte unaufgefordert auf den bereits bei Vertragsschluss bestehenden Leerstand der Garage hinweisen müssen. Er konnte sich auch nicht dadurch entlasten, dass er die falschen Angaben in einem „unverbindlichen Finanzierungsvorschlag“ gemacht hatte. Unerheblich war ferner, die für drei Jahre übernommene Mietgarantie. Bei einer (nahezu) vollständigen Finanzierung des Kaufpreises kann der Erwerb einer Immobilie allenfalls dann zu wirtschaftlichem Erfolg führen, wenn kein nachhaltiges Leerstandsrisiko besteht. Dies ist nicht der Fall, wenn das Kaufobjekt – wie hier – bereits bei Abschluss des Kaufvertrags in wesentlichen Teilen nicht vermietet ist.
Urteil des BGH vom 10.10.2008
Aktenzeichen: V ZR 175/07
NJW 2008, 3699