Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Unterläuft den Vertragsparteien beim Abschluss eines langfristigen Mietvertrages über Praxisräume im Wege des rechtsgeschäftlichen Mieterwechsels ein Formfehler, weil sich nicht alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben, kann sich jede Partei auf den Formmangel auch dann berufen, wenn der Vertrag bereits mehrere Jahre vollzogen wurde.
Aus dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich – so das Oberlandesgericht Düsseldorf – nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat. Liegt ein derartiger Ausnahmefall nicht vor, kann jeder den Mietvertrag vorzeitig kündigen.
Urteil des OLG Düsseldorf vom 20.10.2011
Aktenzeichen: I-10 U 66/11
Mietrecht kompakt 2012, 19