Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dem Schriftformerfordernis ist dann nicht mehr Genüge getan, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird. Dies eröffnet insbesondere dem Mieter oftmals die willkommene Möglichkeit, sich vorzeitig aus einem langfristigen Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu lösen.
Für den Bundesgerichtshof unterliegt die Änderung der Miethöhe – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem gesetzlichen Formzwang. Dies gilt auch bei einer nur geringfügigen Mieterhöhung (hier für eine langfristig angemietete Praxis). Der Mieter ist auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Dieses Recht steht jeder Vertragspartei uneingeschränkt zu. Nur in absoluten Ausnahmefällen kann es rechtsmissbräuchlich sein, den Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen. Hierfür reicht jedoch allein die geringfügige Höhe einer Mieterhöhung nicht aus.
Urteil des BGH vom 25.11.2015
Aktenzeichen: XII ZR 114/14
NZM 2016, 98
MDR 2016, 146