Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die
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BGH erklärt mietvertragliche Schriftformheilungsklausel für unwirksam – BGH vom 27.09.2017 – Az. XII ZR 114/16
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Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Ursprünglich langfristige vertragliche Abreden können mit (kurzer) gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn z.B. durch unzureichende Bezugnahme im Hauptvertrag auf weitere Vertragsbestandteile oder durch mündliche Nebenabreden ein Schriftformmangel eintritt. Laut
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Vermieterpfandrecht an Inventargegenständen des gekündigten Mieters – BGH vom 03.03.2017 – Az. V ZR 268/15
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Nachdem der Vermieter von Gewerberäumen zum Betrieb einer Gaststätte den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gekündigt hatte, machte er an den sich in den Mieträumen befindlichen Inventargenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Zum Ausgleich der Zahlungsrückstände ließ er die gepfändeten Gegenstände versteigern. Daraufhin machte ein Unternehmer geltend, die Inventargegenstände seien dem Mieter unter Eigentumsvorbehalt geliefert worden; sie
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Berufung auf Schriftformmangel wegen formloser Untervermietungsgenehmigung – OLG Köln vom 18.09.2015 – Az. 1 U 28/15
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Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dem Schriftformerfordernis ist dann nicht mehr Genüge getan, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird. Ist dies der Fall, kann sich der Mieter vorzeitig unter Einhaltung der
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Schönheitsreparaturen: Auswirkung einer einzelnen, unwirksamen Regelung – BGH vom 18.03.2015 – Az. VIII ZR 21/13
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In einem Wohnungsmietvertrag befand sich eine Schönheitsreparaturklausel, die in zwei Absätze unterteilt war. Im ersten Absatz war die Abwälzung der Malerarbeiten an Decken und Wänden nach einem – unzulässigen – starren Fristenplan vereinbart. Im zweiten Absatz befand sich die Abwälzung der Renovierungslast bezüglich der Lackierungsarbeiten an Holzverkleidungen und Heizkörpern. Hier war ein „weicher“ Fristenplan mit
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Mangeleintritt nach Mietvertragsende – BGH vom 27.05.2015 – Az. XII ZR 66/13
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Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Als Entschädigung kann der Mietzins verlangt werden, der für vergleichbare Räume ortsüblich ist. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der umstrittenen Rechtsfrage zu befassen, ob sich der Entschädigungsanspruch mindert, wenn in
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Berücksichtigung einer Flächenabweichung bei „echter Quadratmetermiete“ – OLG Dresden vom 01.07.2014 – Az. 5 U 1890/13
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Weist ein Mietobjekt entgegen den Angaben im Mietvertrag eine wesentlich kleinere Fläche auf, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Die Wesentlichkeitsgrenze liegt nach ständiger Rechtsprechung bei einer Flächenabweichung von 10 Prozent und mehr. Beträgt die Abweichung weniger als 10 Prozent, liegt ein Mangel nur dann vor, wenn der Mieter konkret nachweist, inwieweit er das
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Wahl des Umlageschlüssels „nach billigem Ermessen“ zulässig – BGH vom 05.11.2014 – Az. VIII ZR 257/13
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Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies ist in § 556a Abs. 1 BGB
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Eigenbedarfskündigung nach nur zwei Jahren – BGH vom 04.02.2015 – Az. VIII ZR 154/14
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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung nicht schon deshalb unzulässig ist, weil der Vermieter die zugrunde gelegten Umstände bereits bei Abschluss des Mietvertrags hätte erkennen können. In dem entschiedenen Fall machte der Vermieter nach nur zwei Jahren Mietdauer geltend, die Wohnung für seine 20-jährige Tochter zu benötigen, die bei Abschluss des
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Untervermietung an Touristen kann fristlose Kündigung rechtfertigen – LG Berlin vom 03.02.2015 – Az. 67 T 29/15
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In den meisten Wohnraummietverträgen ist geregelt, dass der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung nicht berechtigt ist. Dies gilt auch für kurzfristige Untervermietungen der Wohnung an Touristen, da hier die Gefahr der übermäßigen Abnutzung der Wohnung und der Beeinträchtigung anderer Mieter deutlich erhöht ist. Laut Landgericht Berlin ist ein Vermieter berechtigt, einen Mietvertrag fristlos
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Ein Hund in Mietwohnung ist genug – AG München vom 12.05.2014 – Az. 424 C 28654/13
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Enthält ein Wohnraummietvertrag keine Regelung über die Berechtigung des Mieters zur Tierhaltung, geht das Amtsgericht München davon aus, dass die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entspricht. Urteil des AG München vom 12.05.2014 Aktenzeichen: 424 C 28654/13 Justiz Bayern online
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Keine Schönheitsreparaturen bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung – LG Heilbronn vom 22.07.2014 – Az. 2 S 63/13
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Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter laufende Schönheitsreparaturen aufbürdet, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung in unrenoviertem bzw. stark renovierungsbedürftigem Zustand übernommen hat. Der Mieter wird dadurch in unangemessener Weise benachteiligt, weil er zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet wird, die nicht auf seinen Mietgebrauch zurückzuführen sind. Urteil des LG Heilbronn
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BGH: „Schriftformheilungsklauseln“ praktisch bedeutungslos – BGH vom 22.01.2014 – Az. XII ZR 68/10
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Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dieses Schriftformerfordernis besteht gleichermaßen für wesentliche Vertragsänderungen, die im Laufe der Vertragslaufzeit vorgenommen werden. Ist die Schriftform insoweit nicht eingehalten, hat dies zur Folge, dass aus dem ursprünglich wirksam
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Anforderungen des Vermieters an Ersatzmieter (bestimmte Nationalität) – LG Bückeburg vom 06.11.2013 – Az. 1 S 38/13
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Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Mieter vorzeitig aus dem zeitlich befristeten Vertrag zu entlassen. Dies gilt auch dann, wenn ein Nachfolger benannt wird. Ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag kann sich jedoch ausnahmsweise aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergeben, wenn dies im dringenden Interesse des Mieters liegt,
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Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters – BGH vom 23.10.2013 – Az. VIII ZR 402/12
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Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Gerade wegen dieser kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB kommt es insbesondere dann oftmals zu Streitigkeiten über den Eintritt der Verjährung, wenn die Wohnungsschlüssel nicht direkt an den Vermieter zurückgegeben
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Zustimmung zur Untervermietung bei Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters – AG München vom 15.10.2013 – Az. 422 C 13968/13
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Ein Vermieter kann unter bestimmten Umständen verpflichtet sein, seinem Mieter eine teilweise Untervermietung der Wohnung zu gestatten, wenn sich dessen Vermögensverhältnisse unverschuldet verschlechtert haben und er die Miete nicht mehr alleine bezahlen kann. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine Untervermietung ausdrücklich ausgeschlossen ist. Einen solchen Fall nahm das Amtsgericht München bei einer Mieterin
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Kurze Verjährung auch bei vertraglich übernommenen Instandsetzungspflichten – BGH vom 08.01.2014 – Az. XII ZR 12/13
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In einem Mietvertrag über drei mit Werkhallen bebaute Gewerbegrundstücke war u.a. geregelt, dass der Mieter bestimmte Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchzuführen hatte. Nachdem dieser seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen war, erhob der Vermieter Klage. Der Mieter berief sich auf die Vorschrift des § 548 BGB, wonach Ersatzansprüche binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren. Der Bundesgerichtshof
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Umgang mit nach Mietvertragsende eingehender Geschäftspost – LG Darmstadt vom 24.12.2013 – Az. 25 T 138/13
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Den Vermieter einer Gewerbeimmobilie trifft aus dem beendeten Mietvertrag eine nachwirkende Obhuts- und Aufbewahrungspflicht an den von einem Mieter zurückgelassenen Gegenständen. Das Landgericht Darmstadt hält den Vermieter für verpflichtet, von ihm nach Mietvertragsende entdeckte Geschäftspost seines ehemaligen Mieters (hier einer Anwalts- und Notarkanzlei) aufzubewahren und den Mieter von deren Vorhandensein zu benachrichtigen. Er darf die
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Zulässige Beschränkungen der Nutzung der Gemeinschaftswaschküche – LG Wuppertal vom 10.10.2013 – Az. 9 S 2/13
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Ein Wohnungsmieter war zur Benutzung der in dem Mehrfamilienhaus befindlichen Waschküche berechtigt, wo die Mieter ihre eigenen Waschmaschinen aufstellen durften. Er war jedoch ganz und gar nicht mit der entsprechenden Hausordnung einverstanden, wonach jeweils nur zwei von vier Mietvertragsparteien die Waschküche an jeweils vier hintereinander folgenden Tagen benutzen durften. Nachdem ihm der Vermieter nicht entgegenkommen
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Kein nachträgliches Verbot der Waschmaschinennutzung in Wohnung – LG Freiburg vom 10.12.2013 – Az. 9 S 60/13
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Der Vermieter ist nicht berechtigt, die mietvertraglich erteilte Erlaubnis, in der Wohnung Waschmaschine und Wäschetrockner zu betreiben, einseitig durch Erlass einer neuen Hausordnung zurückzunehmen. Das gilt jedenfalls dann, wenn kein sachlicher Grund für die Nutzungseinschränkung besteht. Soweit sich der Vermieter auf Beschwerden anderer Mieter wegen Lärmbelästigung beruft, ist dies unbeachtlich, sofern der Mieter die Waschmaschine
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Strenge Anforderungen eines behaupteten Mietvertrages über zwangsversteigerte Wohnimmobilie – BGH vom 18.09.2013 – Az. VIII ZR 297/12
admin Zwangsvollstreckungsrecht Urteile
Wird dem Eigentümer einer im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Immobilie von einem Angehörigen (hier Vater) des vormaligen Eigentümers entgegengehalten, ihm sei von diesem ein Nutzungsrecht allein gegen Übernahme der Betriebskosten und einer im Bedarfsfall zu leistenden Pflege eingeräumt worden, sind insbesondere dann strenge Anforderungen an den Beweis dieser Vereinbarung zu stellen, wenn Anhaltspunkte für das
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Schriftform bei Eintritt in langjährigen Gewerbemietvertrag – BGH vom 30.01.2013 – Az. XII ZR 38/12
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Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Soll bei einem Mietvertrag, der wegen der Länge seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine
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Bauliche Veränderung nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters – AG München vom 11.07.2012 – Az. 472 C 7527/12
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Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach bauliche Veränderungen an der Mietsache nur mit der schriftlichen Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden dürfen, ist uneingeschränkt wirksam. Dies ergibt sich aus dem Eigentumsrecht des Vermieters. Dieser darf frei entscheiden, wie er sein Eigentum gestaltet. Der Vermieter kann daher die Beseitigung einer vom Mieter ohne Erlaubnis vorgenommenen baulichen Veränderung (hier Anbringung
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Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten auch ohne ausdrückliche Vereinbarung – AG Münster vom 16.10.2012 – Az. 7 C 4687/11
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Auch wenn die Aufwendungen für einen Hausmeister im Mietvertrag nicht als eigener Kostenpunkt der Betriebskosten vereinbart wurden, können die Tätigkeiten des Hausmeisters wie Haus-, Treppen und Straßenreinigung einschließlich Schneeräumung sowie Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls als Hauswartkosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abgerechnet und auf die Mieter umgelegt werden. Urteil
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Unangemessene Kleinreparaturklausel – AG Bingen vom 04.04.2013 – Az. 25 C 19/13
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In Formularmietverträgen werden häufig sogenannte Kleinreparaturklauseln vereinbart, wonach der Mieter ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, bis zu einer bestimmten Höhe, die nach einem bestimmten Betrag oder einem Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete bemessen wird, zu tragen hat. Üblich und wohl auch zulässig
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Bestimmung der Parteien eines Mietvertrags – KG Berlin vom 20.12.2012 – Az. 12 U 139/11
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In der Regel ist der Eigentümer einer Immobilie auch deren Vermieter. Dies muss jedoch nicht zwingend so sein. Die Auslegung eines Mietvertrags einer Gewerbeimmobilie kann eine andere natürliche oder juristische Person als Vermieter ergeben. Dabei sind Angaben im Vertragsrubrum (Bezeichnung von Vermieter und Mieter) vorrangig. Wird dort als Vermieter eine bestimmte Hausverwaltung genannt, so ist
Rechtsgebiete:
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